Prodej nemovitosti zatížené hypotékou

Pořídit si vlastní bydlení na hypotéku je dnes běžnou záležitostí. Hypoteční úvěr je vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti ve prospěch banky poskytující úvěr. V případě prodeje takto zastavené nemovitosti pak vyvstává otázka, co se zástavou.

V současné době se nabízí tři možnosti, jak nemovitost se zástavou prodat:

• splacení hypotéky

• prodej nemovitosti s hypotékou

• refinancování hypotéky

V podstatě nejčastějším způsobem je jednorázové předčasné splacení hypotéky prodávajícího kupujícím. Kupující může hypoteční úvěr prodávajícího splatit buď z vlastních zdrojů nebo třeba i z jiné hypotéky. Nejprve je třeba, aby prodávající (tj. současný klient) požádal banku o souhlas s prodejem zadlužené nemovitosti a provedení mimořádné splátky úvěru. Splacení hypotéky probíhá tak, že se celá kupní cena nebo její část použije na splacení zbývajícího dluhu prodávajícího a tím dojde k zániku zástavního práva váznoucího na prodávané nemovitosti. V souvislosti se splacením hypotéky a zánikem zástavního práva vydá banka potvrzení o splacení dluhu prodávajícího a o vzdání se zástavního práva k prodávané nemovitosti, tzv. kvitanci, kterou doručí příslušnému katastrálnímu úřadu za účelem výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí. Přednostmi této varianty jsou nenáročnost, rychlost a zánik zástavního práva. Nevýhodou jsou však možné vysoké náklady spojené s předčasným splacením hypotéky.

Další možností, jak řešit prodej nemovitosti pořízené na hypotéku, je prodej nemovitosti, včetně hypotéky. Jedná se o to, že se prodávající, kupující a banka dohodnou, že kupující převezme nesplacenou hypotéku prodávajícího a bude dále pokračovat v jejím splácení za stejných podmínek. Ze smlouvy o úvěru tak bude do budoucna zavázán namísto prodávajícího pouze kupující jako nový vlastník nemovitosti. Jak již bylo řečeno, k převzetí úvěru je nutný souhlas banky. Hlavní podmínkou jeho získání je dostatečná bonita kupujícího, to znamená, že banka musí kupujícího ohodnotit jako schopného hypotéku splácet. Jestliže všichni účastníci s výše popsanou transakcí souhlasí, postupuje se dále tak, že se z dohodnuté kupní ceny odečte aktuální výše hypotéky prodávajícího a zbývající část kupní ceny uloží kupující nejlépe u notáře nebo na vázaný účet banky. Teprve poté, co proběhnou všechny potřebné zápisy v katastru nemovitostí, jsou peníze uvolněny na účet prodávajícího. Výhodou této varianty je její jednoduchost a oproti jiným způsobům i nízké náklady spojené s převzetím dluhu. Pokud se však rozhodnete tuto variantu využít je třeba počítat s její časovou náročností.

Pokud nebude mít kupující zájem o splacení nebo převzetí hypotéky prodávajícího, je zde třetí způsob, jak nemovitost zatíženou hypotékou prodat, a to refinancování hypotéky. Tato varianta je odborníky doporučována pouze v případech, kdy je stávající hypotéka uzavřena za podstatně horších podmínek, než jaké jsou v souvislosti s poskytnutím hypotečních úvěrů nabízeny v současné době, a to zejména s ohledem na měnící se úrokové sazby. S refinancováním hypotéky je spojena sankce za předčasné splacení hypotéky a poplatky za vyřízení nového úvěru. Tento postup je tedy velice nákladný a rovněž zdlouhavý.

V obou posledně jmenovaných případech (tj. prodej nemovitosti včetně hypotéky a refinancování hypotéky) zástava na prodávané nemovitosti zůstává.