Reality GAIA, spol. s r.o. - Daňové povinnosti týkající se nemovitostí

Doporučení realitní kanceláře:

Daňová problematika je u nemovitostí jedna z nejtěžších oblastí pro pochopení běžného klienta. Pamětníci se slzou v oku vzpomínají jak stačilo u notářky po sepsání pár minut a kalkulačka pro stanovení za převod a vše bylo bez problémů a hned vyřešeno.

Dnes na klienta číhá daň z nemovitosti, která je placena dle právního stavu k 1. 1. běžného roku a kupující v případě, že prodávající tuto daň neuhradil, je ručitelem. Proto naši makléři vyžadují buď stvrzenky od zaplacené daně nebo výpisy z ODÚ. Každý prodej je zdaňován lineální daní z převodu nemovitosti ve výši 3 % z ceny vyšší (je-li vyšší odhad, 3 % z odhadu, je-li vyšší sjednaná cena ve smlouvě, pak 3 % z této ceny).

Dále zde nastupuje daň z příjmu, pokud vlastníme nemovitost kratší době než 5 let, kterou běžný klient nemusí vůbec odhalit a která může po výměru finančního úřadu včetně úroků z prodlení a penále dělat i třetinu inkasované ceny. Její výklad je složitý a je nejlépe to projednat v realitní kanceláře za účasti daňového poradce, kterého naši pracovníci zajistí a v Hodoníně má kancelář vedle naší.

U běžného klienta je třeba zmínit daň z příjmu z převodu užívacích práv k družstevnímu bytu, dále pak k daňové povinnosti vyplývající z nájmu bytu či rodinného domu.

U podnikatelů je třeba řešit daně z přidané hodnoty, daně z příjmů, technické zhodnocení pronajatých prostor atd. Doufáme, že Vás tento článek přesvědčil o tom, že je dobré svěřit se do rukou odborníků.

Daň z převodu nemovitostí

1. Přiznání k dani z převodu nemovitostí podávají fyzické osoby a právnické osoby, které úplatně (kupní smlouva) převádějí vlastnictví k nemovitostem,, vyměňují nemovitosti nebo na ně přechází vlastnictví k nemovitostem při výkonu rozhodnutí, vyvlastnění, konkurzu, vyrovnání, či vydržení nebo ve veřejné dražbě dle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách a fyzické osoby nebo právnické osoby oprávněné z věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcnému břemeni při nabytí nemovitostí darováním. Za nemovitosti jsou pro účely této daně považovány věci nemovité, byty a nebytové prostory.Jde-li o převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem ze společného jmění manželů nebo do společného jmění manželů, podává každý z manželů samostatně daňové přiznání. V případě podílových spoluvlastníků podává daňové přiznání každý spoluvlastník nemovitostí samostatně.

2. Daňové přiznání k dani z převodu nemovitostí se podává nejpozději do konce třetího měsíce následujícího v měsíci, v němž:
   • byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí s právními účinky vkladu práva do katastru nemovitostí dnem 1. 1. 2004 a násl.
   • nabyla účinnosti smlouva o úplatném převodu vlastnictví k nemovitosti, která není evidována v katastru nemovitostí,
   • bylo vydáno potvrzení o nabytí vlastnictví k vydražené nemovitosti ve veřejné dražbě nebyo nabylo právní moci rozhodnutí o příklepu a bylo zaplaceno nejvyšší podání při výkonu rozhodnutí nebo exekuci,
   • nabylo právní moci rozhodnutí nebo byla daňovému subjektu doručena jiná listina, kterou se potvrzují nebo osvědčují vlastnické vztahy k nemovitosti.

3. Povinnou přílohou daňového přiznání je ověřený opis nebo ověřená kopie smlouvy nebo jiné listiny, kterou se potvrzují nebo osvědčují vlastnické vztahy k nemovitosti a znalecký posudek o ceně zjištěné podle oceňovacího předpisu kromě případů, kdy zákon povinnost předložení znaleckého posudku neukládá.

4. Daň je současně nově splatná již ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Poplatník je povinen si daň sám spočítat. Pokud se neliší daň uvedená v daňovém přiznání od daně vyměřené správcem daně, nemusí správce daně sdělovat poplatníkovi výsledek vyměření. Poplatník však může požádat nejpozději ve lhůtě pro vyměření daně z převodu nemovitostí o platební výměr. Za den vyměření daně a za den doručení tohoto rozhodnutí poplatníkovi se považuje poslední den lhůty pro podání daňového přiznání (bylo-li přiznání podáno opožděně, den, kdy bylo doručeno správci daně). Daň menší než 100 Kč se nepředepíše a neplatí.

Tyto změny se týkají úplatných převodů a přechodů práva k nemovitostem, které se uskutečnily od 1. 1. 2004.
U převodů a přechodů práva k nemovitostem uskutečněným do 31. 12. 2003 se postupuje podle znění zákona platného do 31. 12. 2003.

---

Daň z nemovitosti

1. Nemovitostmi se rozumějí pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Daňovou povinnost má podle zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů každá fyzická a právnická osoba, která je vlastníkem nemovitosti nacházející se na území České republiky bez ohledu na její bydliště a sídlo. Poplatníkem daně je též právnická osoba, která má právo hospodaření nebo trvalého užívání k pozemkům ve vlastnictví státu a ke stavbě. Nájemce je poplatníkem daně u pronajatých pozemků, jde-li o pozemky, jejichž původní vlastnické hranice v terénu neexistují, protože byly sloučeny do pozemků s hranicemi v terénu reálně existujícími. Má-li k nemovitosti vlastnické právo nebo právo hospodaření více subjektů, nebo je-li k nemovitosti zřízeno právo trvalého užívání více subjektům, jsou tyto povinny platit daň společně a nerozdílně. Bude podáno jedno daňové přiznání jedním ze subjektů za celou nemovitost. Neučiní-li tak, ke splnění daňové povinnosti může být finančním úřadem vyzván kterýkoliv z nich. Přestane-li být fyzická nebo právnická osoba poplatníkem daně z nemovitosti proto, že v průběhu zdaňovacího období se změnila vlastnická nebo jiná práva ke všem nemovitostem v územním obvodu téhož správce daně, které u něho podléhaly dani z nemovitostí, nebo tyto nemovitosti zanikly, je povinen oznámit tuto skutečnost správci daně nejpozději do 31. 1. Následujícího zdaňovacího období.

2. Daň z nemovitostí je poplatník povinen v daňovém přiznání si sám vypočítat, uplatnit případě osvobození, odpočty a vyčíslit jejich výši a výši daně uvedenou v daňovém přiznání zaplatit.

3. Nacházejí-li se nemovitosti poplatníka dani podléhající v územních obvodech několika finančních úřadů, podá takový počet daňových přiznání, který odpovídá počtu příslušných finančních úřadů, a to jedno daňové přiznání za všechny nemovitosti v územním obvodu finančního úřadu. Daňové přiznání je poplatník povinen podat příslušnému správci daně do 31. ledna zdaňovacího období, a to podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období. Dojde-li ve srovnání s předchozím zdaňovacím obdobím ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně včetně změny v osobě poplatníka, je poplatník povinen daň do 31. ledna podat dílčí daňové přiznání, ve kterém budou změny zohledněny.

4. Daň z nemovitostí je splatná:
   1. u poplatníků daně provozujících zemědělskou výrobu a chov ryb ve dvou stejných splátkách, a to nejpozději do 31. srpna a do 30. listopadu běžného zdaňovacího období
   2. u ostatních poplatníků daně ve čtyřech stejných splátkách, a to nejpozději do 31. Května, do 30.června, do 30.září a do 30. listopadu běžného zdaňovacího období. Nepřesáhne-li roční daň z nemovitostí částku 1000,- Kč je pro všechny poplatníky splatná najednou, a to nejpozději do 31. Května běžného zdaňovacího období.

5. Daňový dlužník je v prodlení, nezaplatí-li splatnou částku daně nejpozději v den její splatnosti. Penále se počítá za každý den prodlení počínaje dnem následujícím po dni splatnosti až do dne platby včetně.

6. Počínaje zdaňovacím obdobím roku 2001 jsou předmětem daně ze staveb rovněž byty včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí nebo nebytové prostory včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí.

---

Daň z příjmů

1. Předmětem daně z příjmů jsou příjmy z prodeje nebo pronájmu majetku. Poplatníkem daně z příjmu je ten, kdo příjem obdrží.

2. Od daně z příjmů jsou osvobozeny příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, pokud v něm prodávající měl bydliště ( trvalý pobyt ) nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem.
   Dále jsou osvobozeny příjmy z prodeje majetku uvedeného v předchozí větě v případě, že prodávající zde nemá bydliště, nemovitostí a nebytových prostor přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem dobu 5 let. Tyto lhůty se vztahují na majetek, který nebyl zahrnut v obchodním majetku prodávajícího, tzn nebylo o něm účtováno v souvislosti s podnikatelskou činností.
   Osvobozeny jsou také příjmy z prodeje nemovitostí vydaných v souvislosti s nápravou majetkových křivd ( restituce ), pokud nebyly zahrnuty v obchodním majetku prodávajícího.

3. Pokud jsou příjmy získané z prodeje splňují podmínku pro osvobození ( bod 2. neřeší osvobození pro obsáhlost problematiky komplexně - více § 4 zák- 586/92 Sb.), neuvádějí se tyto příjmy do daňového přiznání. Pokud by pro prodávajícího byly tyto příjmy jediné v daném roce ( mimo příjmů ze závislé činnosti ) nemá povinnost podávat daňové přiznání.

4. Příjmy z prodeje, na které se nevztahuje osvobození uvádíme do daňového přiznání a stávají se součástí všech příjmů, které prodávající dosáhl v daném roce. Daňovou povinnost si prodávající vyčísluje v daňovém přiznání sám. Při vyčíslení daně se příjmy snižují o výdaje vynaložené v souvislosti s prodejem ( př. nabývací cena nemovitosti, výdaje spojené s prodejem - znalecké posudky, platby notáři, provize realitní kanceláře, zaplacená daň z převodu,…). Rozdíl příjmů a výdajů vstupuje do celkového základu daně z příjmů.

5. 5. Daňové přiznání k dani z příjmů se podává k 31.3. následujícího roku, ve kterém byly příjmy podléhající dani dosaženy. Pokud poplatník využije zákonné možnosti odložit termín pro podání přiznání a platby daně prostřednictvím plné moci daňového poradce prodlužuje se termín do 30.6.
   K těmto termínům je daňová povinnost také splatná.

6. 6. Dani z příjmů podléhají také příjmy z pronájmu Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon) stanoví v § 9 pro poplatníky - fyzické osoby, že příjmy z pronájmu jsou:
   1. příjmy z pronájmu nemovitostí (jejich částí) nebo bytů (jejich částí), příjmy z pronájmu nebytových prostor,
   2. příjmy z pronájmu movitých věcí, kromě příležitostného pronájmu, který se posuzuje jako ost. příjem podle § 10 odst. 1 písm. a) zákona.
   Jedná-li se o příjmy z pronájmu plynoucí manželům ze společného jmění manželů zdaňují se jen u jednoho z nich, a to i v případě, že plynou z více druhů pronajatých nemovitostí nebo věcí movitých, a to i rozdílného charakteru (např. automobil, dům, byt, chata, garáž, pozemek aj.). Tyto příjmy je třeba uvést do daňového přiznání jednoho z manželů. Bude-li se však jednat o pronájem majetku, např. domu zahrnutého v obchodním majetku jednoho z manželů, jedná se již o příjmy podle § 7 u toho z manželů, který má předmětný majetek zahrnut ve svém obchodním majetku.
   Základem daně (dílčím základem daně) podle § 9 zákona jsou příjmy snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení. Pokud je to pro poplatníky výhodné, mohou uplatnit výdaje paušální částkou ve výši 20 % z dosažených příjmů.